Comment bien négocier un
crédit avec son banquier ?
Vous souhaitez emprunter de l'argent afin de financer l'achat
d'un bien immobilier/d'un appartement ou d'une maison/ un
projet immobilier, il surtout prenez le temps de bien négocier
avec votre banquier. Lorsque l'on s'endette pour une durée
qui peut aller parfois jusqu'à plus de 20 ans, il vaut
mieux consacrer un peu plus de temps et d'énergie pour
obtenir les meilleurs conditions possibles ce sont des milliers
d'Euros que vous êtes susceptibles de dépenser
inutilement.
Guide
du crédit Immobilier
Guide de l'emprunteur
Bien négocier un crédit immobilier
La négociation du crédit immobilier
Comment bien négocier
un prêt/emprunt/crédit avec son banquier ?
Vous souhaitez emprunter de l'argent afin de financer l'achat
d'un bien immobilier/d'un appartement ou d'une maison/ un
projet immobilier, il surtout prenez le temps de bien négocier
avec votre banquier. Lorsque l'on s'endette pour une durée
qui peut aller parfois jusqu'à plus de 20 ans, il vaut
mieux consacrer un peu plus de temps et d'énergie pour
obtenir les meilleurs conditions possibles ce sont des milliers
d'Euros que vous êtes susceptibles de dépenser
inutilement.
-conditions financières
- conditions de risques (s'exposer aux risque de volatilité
des taux d'intérêts)
- conditions d'assurances - situations parfois dramatiques
- situation légales/matrimoniale
- Négocier un prêt prend du temps - Quel est
l'intérêt de négocier ?
L'importance de prendre du temps pour négocier dépend
d'un facteur : Quel montant allez-vous emprunter, pour qu'elle
durée ?
A l'opposé, si votre projet concerne l'immobilier
et une somme considérable (plusieurs milliers d'Euros,
voire million), que vous vous endettez pour plus de 10 ans,
consacrez beaucoup de temps à la négociation.
Prenez donc quelques instants. Ce guide vous dévoile
les principaux éléments à connaître
avant d'obtenir les meilleurs conditions de votre conseiller
financier.
Comment lire ce guide ?
Deux façons -
La méthode " française " : commencez
par la fin vous trouverez l'ensemble des questions auquel
nous vous apportons une réponse et voyagez dans les
chapitres au gré de vos interrogations.
La méthode " germanique " ou plus "
scolaire " en passant maintenant à la page suivante…
Bonne lecture
Aidez nous à vous aider,
Vos commentaires et idées nous intéressent,
n'hésitez pas à nous écrire. Les auteurs
de bonnes idées retenues se verront offrir l'édition
mise à jour de l'année suivante.
A bon emprunteur…salut
- I - A préparer avant le rendez-vous
Ø Quelle somme souhaitez-vous emprunter ? Déterminez
en premier le montant de l'emprunt idéal
Cette question peut paraître anodine, pourtant il est
essentiel de déterminer le montant précis dont
vous avez besoin.
Pour cela il est essentiel de bien connaître :
- le coût global de votre projet.
Bien immobilier
- Les charges de l'agence immobilière sont-elles incluses
dans le prix de vente ? Qui les paie : acheteur ou vendeur
?
- A combien s'élèvent les droits de mutations
(appelés souvent " frais de Notaire ") leur
montant dépend de la réglementation en vigueur,
de la localisation géographique de votre bien…Pour
les évaluer rendez-vous par exemple sur le site : www.xx.xxx.
- Devez-vous faire des travaux ? Qui a chiffré leur
montant ? Faites vous aider d'un architecte ou d'un entrepreneur.
Attention de bien tout prévoir. Souvent des éléments
imprévus apparaissent au cours d'un chantier. N'hésitez
pas à compter 10% de marge supplémentaire afin
d'éviter les mauvaises surprises. Bien entendu il faut
également négocier avec votre prestataire, entrepreneur,
architecte et faire jouer la concurrence !
- votre épargne disponible que vous envisagez de consacrer
à financer une partie du projet
Avez-vous des économies que vous souhaitez utiliser
pour payer une partie du votre achat ?
- votre apport personnel global
il comprend votre épargne disponible et des financements
complémentaires qui peuvent être pris en compte
pour la consditution de votre dossier de fonancement.
Les éléments financiers suivant peuvent être
prix en compte dans l'apport personnel :
-
Le montant idéal à emprunter est donc la différence
entre le coût global du projet et votre épargne
disponible
Montant idéal à emprunter = coût global
du projet - épargne disponible
Ø Combien pourrez-vous payer par mois ?
Afin d'avoir un premier contact plus constructif avec votre
chargé de clientèle à la banque, mais
également pour mieux maîtriser votre risque,
il est essentiel de réfléchir au montant que
l'on peut payer chaque mois afin de rembourser le prêt.
Comment faire ?
- Analysez sur une période passée la structure
de vos dépenses et votre capacité d'épargne
actuelle
A partir de vos relevés de comptes étudiez
vos dépense chaque mois
En comparant vos recettes et vos dépenses mensuelles,
êtes vous régulièrement à découvert
? Mettez-vous au contraire de l'argent de côté
? Combien ?
Déterminez votre capacité globale d'épargne
totale mensuelle. Combien pourriez-vous verser chaque mois
?
Si c'est pour l'achat de votre résidence principale
et que vous êtes aujourd'hui en location, le loyer que
vous payez est une bonne indication de ce que vous êtes
habitué et capable de verser tous les mois.
A partir de cette capacité d'épargne totale,
déterminez votre capacité à rembourser
votre emprunt.
Pour cela, vous devez garder de la marge entre ce que vous
pouvez épargne aujourd'hui et ce que vous remboursez
chaque mois. Vous devez pouvoir faire face à des imprévus
et ne pas vivre plusieurs années dans la difficulté
à cause d'un prêt mal négocié.
Plus la durée de l'emprunt est longue moins votre capacité
de remboursement est importante. Il est facile de faire des
sacrifices pendant six mois pour rembourser un prêt
, cela est impossible plus longtemps. C'est de la folie sur
plusieurs années .
Exemple : votre capacité d'épargne est de 300
€ par mois
Si vous empruntez pour 6 mois vous pouvez rembourser 200
€ par mois
Si vous empruntez sur 10 ans ne vous engagez pas sur un montant
de remboursement supérieur à 100 € par
mois
Comment vont évoluer vos dépenses et vos ressources
à l'avenir (sur la période du prêt) ?
Ressources :
- Votre conjoint va-t-il trouver un emploi ? ou cesser son
activité ?
- Votre emploi actuel vous permet-il d'espérer une
augmentation de salaire ?
- …
Dépenses :
Armé des tous ces éléments vous pouvez
enfin vous rendre à la banque…oui mais laquelle
?
Ou plutôt lesquelles. Car il va falloir en rencontrer
plusieurs.
Ø Quelles sont vos chances ? Evaluez le rapport de
force entre la banque et vous
La négociation est-elle ou non équilibrée
? Tout le monde n'a pas la même situation, et l'avantage
peut être en votre faveur ou en faveur de votre banquier.
Comment le savoir ?
- Vos ressources / vos revenus
- La stabilité de votre situation, de vos revenus passée
et à moyen terme
- L'environnement concurrentiel
- votre apport personnel (% du coût total)
- votre taux d'endettement ou ratio d'endettement
- votre comportement de consommateur
- la durée du prêt
- le projet d'achat :
vous trouverez des critères complémentaires
sur www.seloger.com
Ø Emprunter pour acheter et …. Habiter ou mettre
en location ?
Ø Risque à la revente ?
Faites votre test - qui n'a bien entendu qu'une valeur indicative
chaque établissement accordera une importance relative
différente à chaque critère selon sa
politique commerciale.
Pour s'évaluer de façon interactive rendez-vous
prochainement sur compareztout.com (prochainement)
- Emploit & pérénité des revenus
- Type de bien
- Apport personnel
- Capacité d'épargne
- Endettement
- Quotient familial / Revenu résiduel (annuel /personne)
- Durée du prêt
- % de travaux
- Fiancement du prêt relais
- Assurance
Ø Quelles sont vos priorités ? Sur quels critères
allez vous négocier ?
Nous verrons ensemble que lorsque l'on négocie un
prêt, on ne cherche pas seulement à obtenir les
meilleur taux d'intérêt possible (le plus bas)
beaucoup d'autres modalités ou clauses du prêt
sont à négocier avec le banquier.
Selon votre situation et vos priorités financières,
les critères à négocier n'ont pas tous
la même importance pour chacun. Vous devez impérativement
savoir ce qui est le plus important pour vous.
Voici une présentation des critères qui vont
déterminer votre emprunt.
- hypothèque
- La durée et le montant de versement mensuel (remboursement
et paiement des intérêts)
Ces deux éléments ont été vu précédement
ou report de paiement des mensualités
- Le taux d'intérêt nominal : c'est son montant
qui va déterminer ce que vous coûteront les intérêt
du prêt
- Les frais de dossiers ou frais de création
- Les modalités ou conditions de remboursement par
anticipation
- Le coût de l'assurance obligatoire
- Les assurances complémentaires : assurance chômage,
…
Ø Sélectionnez les banques que vous allez rencontrer
Pourquoi rencontrer plusieurs banques ?
Actuellement , la concurrence entre les banques est très
rude. Dans ce contexte il est important d'exploiter cette
situation pour obtenir les meilleurs conditions possible en
comparant les offre de chacune et en les mettant directement
en concurrence.
Combien de banques consulter ?
Il est impératif de consulter au moins trois banques
en plus de votre agence actuelle.
Lesquelles choisir ?
Le plus efficace est de sélectionner un quartier en
ville où l'on trouve un nombre important d'agences.
C'est une zone ou la concurrence entre les agence pour trouver
des clients est forte et donc les conseillers financiers seront
dont plus incités à vous donner de meilleurs
conditions.
Si vous allez dans une petite ville avec une seule banque
présente, le banquier sait très bien que vous
n 'avez pas le choix. Il vaux mieux faire quelques kilomètres
de plus et choisir une ville plus grande avec plus d'agences
bancaires. L'idéeal c'est donc un quatier avec quatre
ou cinq agences au même endroit.
Normalement vous aurez accès aux grandes banques classiques
(Crédit Lyonnais, Caisses d'Epargne, Société
Générale, BNP-Paribas, Crédit-Agricole…),
n'hésitez pas à en rencontrer les plus possible.
Ø La méthode de négociation
A partir du moment où vous avez identifié les
ppoints les plus important sur lesquels vous devez négocier
avec votre banquier, vous avez deux façons de négocier
avec la banque : tout les critères en une seule fois
ou négocier point à point.
o Tout dire tout de suite - rapide mais moins efficace.
La première méthode consiste à demander
directement au banquier que vous rencontrez les meilleurs
conditions possibles sur tous les critères que vous
souhaitez négocier.
Exemple :
" Bonjour monsieur, je souhaite emprunter 100 000 euros,
et suis capable de payer environ 800 Euros par mois pour le
remboursement. Quelles sont les meilleurs conditions que vous
puissiez me faire sur :
- le taux d'intérêt
- les conditions de remboursement par anticipation
- les frais de dossiers
- et l'assurance ?
Merci "
Après avoir obtenu la proposition vous allez voir
le second banquier et posez la même question en ajoutant
après
" sachant que la banque X que je viens de rencontrer
me propose déjà les conditions suivantes : taux
d'intérêt, remboursement anticipé, …
"
Et la seconde banque vous répond sur l'ensemble des
conditions globalement.
Ainsi de suite jusqu'à la dernière banque.
Puis vous retounrnez voir la première, le seconde
et ainsi de suite en présentant à chaque fois
la meilleur propositions que vous ayilez réussit à
obtenir et en expliquant dans quelle banque vous les avez
obtenues.
Cette méthode à l'avantage d'être normalement
un peu plus rapide, mais elle pose les critères tous
au m^me niveau et le sbanquiers peuvent en jouer pour améliorer
un critère et en déterniorer un autre
exemple
la banque X fais un taux d'intérêt un peu plus
bas mais ajoute des frais de dossier et impose des frais de
remboursmenent par anticipation.
Les deux offres deviennent difficiliement comparable selon
les liste de priorités de vos critères.
A la fin vous ne saurez plus bien quelle est la meilleur offre.
N'oubliez jamais vos priorités !
o Négocier point à point - plus long mais recommandée
La seconde méthode est assez proche globalement, elle
diffère seulement sur le fairt que vous n'évoquez
qu'un seul critère à chaque fois.
Exemple :
" Bonjour monsieur,
je souhaite emprunter 100 000 euros, et suis capable de payer
environ 800 Euros par mois pour le remboursement.
Quelles sont les meilleurs conditions que vous puissiez me
faire sur le taux d'intérêt ? "
Une fois que vous avez la réponse de la prmière
banque allez interroger la seconde et posez à nouveau
la même question en donnant les conditions obtenues
dans la banque précédente
Exemple :
" Bonjour monsieur,
je souhaite emprunter 100 000 euros, et suis capable de payer
environ 800 Euros par mois pour le remboursement.
Quelles sont les meilleurs conditions que vous puissiez me
faire sur le taux d'intérêt ? "
sachant que la banque X que je viens de rencontrer me propose
déjà les conditions suivantes : taux d'intérêt
sur une durée d'emprunt de x années à
y %"
Une fois que vous avez obtenu les meilleurs conditions possibles
sur le taux d'intérêt informez chacune des banques
déjà consultée des conditions obtenues
et demandez leur si elles s'alignent sur ces conditions.
Si non dites leur que vous poursuivez les discutions avec
leurs confrères et donner le nom de la banque voisine
qui vous fait les meilleurs conditions.
Une fois ce premier critère acquis, négociez
sur le second point de votre listae avec les banques qui se
sont alignées sur le conditions de taux d'intérêt
(le premier critère).
Ainsi, à chaque nouveau point de discussion testez
les banques qui restent dans la course et éliminez
les autres.
Vous voyez qu'avec cette méthode vous figées
les conditions sur les critères qui sont prioritaires
et avez des éléments comparables.
La méthode est un peu longue, mais souvenez-vous que
le jeu en vaut la chandelle !
Les banquier peuvent comprendre votre méthode et vont
certainement vous intimider vous montrer que vous les importunez,
vous mettre la pression pour que votre décision soit
rapide
"exemple
" Monsieur,
mon offre sur ce niveau de taux d'intérêt exceptionnel
n'est valable que 5 jours, décidez vous avant que le
marché ne remonte… "
Dites vous que le temps est avec vous.
Surveillez tout de même le niveau des taux d'intérêt
sur les marchés obligataires mais ne vous affolez pas
les taux du crédit évoluent avec plus d'inertie.
Ø Le premier entretien avec la première banque
- Demandez deux simulations
- Demandez la marge de manœuvre de votre banquier
- Qu'il vous donne un ordre de grandeur de la réduction
que vous pouvez espérer
- Demandez les conditions assorties à ce prêt
Ø Le premier entretien avec les autres banques
Ø
Ø Le premier entretien avec votre banque actuelle
Ø
Les clauses à négocier
- Le taux d'intérêt nominal : c'est son montant
qui va déterminer ce que vous coûteront les intérêt
du prêt
- Les frais de dossiers ou frais de création
- Les modalités ou conditions de remboursement par
anticipation
- Le coût de l'assurance obligatoire
- Les assurances complémentaires : assurance chômage,
…
- Comprendre la notion de " garantie de crédit
" et faire un choix pertinent
1 - Les hypothèques ou garanties hypothécaires
- Le privilège ou prêteur de Deniers
- L'hypothèque classique
2 - La caution d'un organisme ou d'une mutuelle
3 - Les sociétés de caution mutuelle
exemple : le " Crédit Logement "
Conseils pour le choix de la garantie de crédit
Comprendre l' " adversaire ou votre future partenaire
" Qui décide dans la banque ? Votre interlocuteur
est-il un décideur ?
- les différents types d'organismes de crédit
et leurs objectifs propres :
Ø Banque généralistes
Objectifs et sources de revenus : élargir le nombre
des ses clients particuliers et entreprises (ouverture de
comptes) en se rémunérant principalement sur
les services associés : cartes de paiement, placements,
assurance, virements automatiques, ordres en bourse, chèques
de banques…et crédit bien entendu.
Le crédit n'est qu'une source de revenu parmi d'autres
pour la banque universelle (généraliste, de
détail)
Offrir un crédit immobilier (de longue durée
la plupart du temps) peut avoir deux objectifs distinct pour
un banquier :
1 - Gagner de l'argent avec les intérêt perçus
du crédit accordé
2 - Etablir une relation à très long terme avec
l'emprunteur et le fidéliser.
Si l'objectif de fidélisation l'emporte sur le gain
par le prêt, la banque sera prette à consentir
des conditions particulièrement favorable pour gagner
ce client. En un mot si la banque pense que vous êtes
le type de client qu'elle souhaite attirer et conserver dans
son établissement elle fera des effort significatif
car elle envisage de gagner de l'argent grâce à
vous en vous proposant ultérieurement d'autres services.
Ø Organismes de crédit spécialisés
A l'inverse l'organisme spécialisé dans le
crédit va se rémunérer sur le prêt
qu'il accorde. Il pourra apporter plus d'expertise, de souplesse,
aura parfois des coûts de fonctionnement inférieurs…
Liste des principaux établissements spécialisés
dans le crédit immobilier :
Détail des adresses des agences et coordonnées
par régions sur : compareztout.com/prêt/organismedecredit.html
- la plus part du temps vous êtes en contact avec un
chargé de clientèle
- il reporte au sous-directeur de l'agence
- il reporte au directeur d'agence
- - Organisation interne des banques : géographie,
commissions de crédits, directeur régional,
national, banque de réseau … selon
- Organisation de chacune des grande banque de réseau
actuelle en France . Mise à jour sur compareztout .com/emprunt/organisations
Peut-on s'adresser à une agence d'une autre région
?
Comment s'adresser à son supérieur hiérarchique
?
Comment un crédit est-il octroyé ? Qui décide
?
Ø Complément juridique : rappel sur l'information
et la protection du consommateur
Extrait de l'article L 312-1 du Code de la Consommation
Ø Comment renégocier un crédit immobilier
?
Vous avez déjà emprunté il y a quelque
temps (mois, année) mais vous considérez que
les conditions obtenues sont assez désaventageuses
par rapport à ce que vous pourriez obtenir aujourd'hui
(en particulier sur le niveau de taux d'intérêt)
vous avez une autorisation légaler permettant une renégociation…
Ø Et si vous souhaitez ne pas la faire vous même
Il existe des organismes dont le métier est de négocier
pour vous les meilleurs conditions de crédit possibles
- Dans quelle situation est-ce intéressant
- Combien ça coûte ? Comment se rémunèrent-ils
?
- Liste des principaux établissements :
Meilleur
taux est la référence du moment, ils prélèvent
une commission fixe sur la transaction ce montant étant
contractualisé par avance avec vous (pour infomrmation
nous avons testé le service pour un montant d'emprunt
égal à 210 000 € de prêt principal
plus 210 000 € de prêt relais, Meilleur
taux demandait une comission un peu supérieure
à 1000 € après négociation avec
eux.
